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2025년 10월 15일, 정부는 ‘주택시장 안정화 대책(10·15 대책)’을 발표하며 강력한 규제책을 다시 꺼내 들었습니다. 이번 대책은 6·27 대출규제, 9·7 공급대책에 이어 세 번째 고강도 부동산 정책으로, 수요 억제와 거래 안정에 초점이 맞춰져 있습니다.
특히 서울 전역을 규제지역으로 묶고, 주택담보대출(주담대) 한도를 대폭 축소하며, 실거주 의무 신설이라는 강수를 두면서 시장에 큰 파장을 예고했습니다. 이번 글에서는 10·15 대책의 핵심 내용을 전문가 관점에서 정리하고, 실수요자·투자자·갈아타기 수요별 대응 전략까지 SEO 최적화 방식으로 자세히 설명합니다.
1. 서울 전역 ‘규제지역 + 토지거래허가구역’ 전면 적용
이번 10·15 부동산 대책에서 가장 주목할 점은 **서울 전역(25개 자치구)**이 모두 규제지역으로 지정되었다는 것입니다.
기존 일부 지역만 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되어 있었다면, 이제는 서울 전체가 일괄적으로 묶이면서 매매, 전매, 분양권 전매 등 모든 거래 행위가 엄격히 관리됩니다.
- 투기과열지구: 서울 전역 지정
- 조정대상지역: 서울 전역 포함
- 토지거래허가구역: 강남·서초 등 핵심지 뿐 아니라 전 자치구 확대
이는 그동안 상대적으로 규제가 느슨했던 **비강남권(노원, 도봉, 강북, 관악, 금천 등)**까지 포함되면서, 투자 수요가 이동하는 풍선효과를 원천 차단하겠다는 정부의 의도가 반영된 조치입니다.
2. 경기 12개 지역도 추가 규제지역 지정
서울뿐만 아니라 수도권 핵심 인기지역 12곳도 규제지역으로 추가 지정되었습니다.
- 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원)
- 수원(영통·장안·팔달)
- 안양(동안)
- 용인(수지)
- 의왕, 하남
이 지역들은 최근 거래량과 가격 상승세가 가파르며, 서울의 대체 투자지로 수요가 몰리는 곳들이었습니다. 따라서 이번 규제 확대로 수도권 전역에 걸쳐 투자 수요 이동 통로가 차단됩니다. 특히 용인 수지·분당 등은 고가 주택 비중이 높아, 주담대 한도 축소와 맞물릴 경우 거래량 급감이 예상됩니다.
3. 주택담보대출 한도 대폭 축소: 15억·25억 기준 정밀 규제
이번 10·15 대책의 또 다른 핵심은 주택담보대출(주담대) 한도 축소입니다.
기존에는 고가주택에 대한 대출 규제가 있었지만, 이번에는 가격 구간별로 명확한 상한선을 제시했습니다.
| 15억 이하 | 6억 원 (현행 유지) | 10월 16일 |
| 15억 초과~25억 이하 | 4억 원 | 10월 16일 |
| 25억 초과 | 2억 원 | 10월 16일 |
즉, 고가 아파트를 매수할 경우 자기자본 비중이 훨씬 커지게 되며, 특히 25억 초과 물건에 대한 대출은 사실상 유명무실 수준으로 축소됩니다. 이는 강남권·한강변 초고가 아파트 시장의 투자 수요와 갈아타기 수요 모두에 직접적인 충격을 줍니다.
또한 정부는 2026년 1월부터 은행권 리스크가중치(RW) 하한을 상향하겠다고 예고했습니다. 이는 은행들이 주담대 공급을 줄이게 만드는 효과가 있어, 대출 문턱이 이중으로 높아지는 구조입니다.
4. 2년 실거주 의무 신설 – 10월 20일 계약부터 적용
이번 대책에는 2년 실거주 의무도 새롭게 포함되었습니다.
10월 20일 이후 체결되는 주택 매매 계약부터 적용되며, 규제지역 내 주택을 매수한 경우 2년 이상 실거주해야 합니다. 이는 단순 투자 목적의 매수를 억제하고 실수요자 중심으로 시장을 전환하겠다는 정부의 강력한 메시지입니다.
- 적용 대상: 규제지역 내 주택 취득자
- 적용 시점: 2025년 10월 20일 이후 계약분부터
- 예외: 상속, 이사, 직장 이전 등 불가피한 사유는 예외 허용 예정
이로 인해 갭투자(전세 끼고 매입) 전략은 사실상 차단되며, 실거주 수요자 중심의 거래만 가능해집니다.
5. 세제 개편 가능성 시사… 후속 카드 예고
정부는 이번 10·15 대책에서 세제 관련 구체적 내용은 발표하지 않았지만, 향후 세제 개편을 병행할 수 있다고 공식 언급했습니다. 이는 다주택자에 대한 보유세, 양도세 등 세제 압박을 강화하거나 조정하여 정책의 실효성을 높이기 위한 추가 카드로 해석됩니다.
또한 9·7 공급대책에서 제시된 공급 물량과 이번 10·15 대책의 수요억제책이 어떻게 조합되는지에 따라 향후 시장 방향성이 결정될 가능성이 높습니다.
6. 수요자별 대응 전략 체크리스트
| 실수요자 | 15억 이하 매수 고려 | 조기 자금계획 수립, 10/20 이전 계약 여부 검토 |
| 갈아타기 수요 | 고가주택 매입 계획 | 자기자본 확충 or 매수 시점 조정 필요 |
| 투자자 | 전세 끼고 매입(갭투자) 계획 | 2년 실거주 의무로 전략 수정 필수 |
| 매도자 | 고가주택 보유 | 거래량 감소·호가 조정 압력 대비, 세제 개편 모니터링 필요 |
👉 핵심 포인트: 10월 16일(대출 규제 시행)과 10월 20일(실거주 의무 적용) 사이의 일정 조정이 실수요자에게는 매우 중요합니다.
7. 시장 전망: 거래량 급감 → 가격 조정 가능성
10·15 부동산 대책 이후 단기적으로는 거래량이 급감할 가능성이 높습니다.
특히 15억·25억 초과 고가 아파트 시장은 자금 조달 부담이 커져 호가 하락 압력이 높아질 전망입니다.
수도권 규제지역 확대와 실거주 의무 신설로 투자 수요가 위축되면, 단기적으로는 가격 조정, 중장기적으로는 정책 효과와 공급대책(9·7)의 실제 이행 여부에 따라 시장 방향성이 갈릴 것입니다.
마무리: 정책의 ‘시간표’를 보고 전략을 세워라
이번 10·15 부동산 대책은 단순한 규제가 아니라 시장 구조를 실수요자 중심으로 재편하려는 강력한 시그널입니다.
- 10월 16일: 주담대 한도 축소 시행
- 10월 20일: 실거주 의무 적용 시작
- 2026년 1월: 은행 RW 상향 → 대출 공급 축소
👉 이 세 가지 시점을 정확히 이해하고, 매수·매도·전략 변경을 체계적으로 준비하는 것이 부동산 시장 참여자에게 매우 중요합니다.
부동산 시장이 ‘정책 주도형’으로 다시 전환된 만큼, 앞으로는 자금력 + 실거주 계획 + 정책 캘린더 분석이 곧 경쟁력이 될 것입니다.
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