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정부가 발표한 2025년 10·15 부동산 대책은 서울 전역 규제지역 지정, 주택담보대출 한도 축소, 실거주의무 신설 등 수요 억제에 초점을 맞춘 초강력 정책입니다. 하지만 서울시는 이 대책이 공급 위축과 시장 경직으로 이어질 수 있다며 신중한 입장을 밝히고 있습니다. 특히 오세훈 서울시장은 대책 발표 직후 기자간담회와 시의회 질의에서 “단기적 거래 절벽과 장기적 공급 위축”에 대한 우려의 목소리를 분명히 했습니다.
서울 전역 규제 지정에 대한 ‘현장 우려’
10·15 대책의 핵심 중 하나는 서울 25개 자치구 전체를 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정한 것입니다. 이는 그간 규제에서 상대적으로 자유로웠던 비강남권, 도심 외곽, 재개발 예정지까지 일괄 적용되는 조치입니다.
서울시는 이러한 ‘전면 규제’가 도심 내 중저가 주택 거래까지 위축시킬 가능성이 높다고 보고 있습니다. 실제로 규제지역 지정이 확대되면 실수요자조차 대출 한도 축소와 실거주 요건으로 인해 거래를 미루게 되고, 재개발·재건축 초기 단지의 지분 거래도 사실상 어려워집니다.
오세훈 시장은 “서울 부동산 시장은 지역별 특성이 뚜렷한데, 일괄적 규제 적용은 맞춤형 정책의 정교함이 떨어진다”며 차등적 접근의 필요성을 강조했습니다.
대출 규제 강화와 공급 위축의 연결고리
이번 대책에서는 15억 초과 주택의 주담대 한도를 4억 원, 25억 초과 주택은 2억 원으로 대폭 축소했습니다. 이 조치는 고가 주택 거래 억제를 목적으로 하지만, 서울시는 신규 주택 공급에도 부정적 영향을 줄 수 있다고 지적합니다.
서울의 민간 정비사업은 조합원 분담금과 일반분양 수입으로 자금 조달이 이뤄집니다. 그런데 고가 주택에 대한 대출 규제가 강화되면 일반분양 수요가 줄어들고, 사업성이 떨어져 재건축·재개발 사업 추진 동력이 약화될 수 있습니다.
오세훈 시장은 “공급은 시간이 오래 걸리는 만큼, 정비사업의 속도를 늦출 수 있는 규제는 중장기적으로 서울의 공급 기반을 흔들 수 있다”고 언급했습니다.
실거주의무와 정책 충돌 가능성
10월 20일부터 시행되는 2년 실거주의무 역시 서울시가 우려하는 지점입니다. 실거주의무는 투자수요를 억제하는 효과가 있지만, 재개발·재건축 구역에서는 조합원 및 토지등소유자의 거주 요건과 충돌할 가능성이 있습니다.
특히 도심 내 오래된 아파트 단지나 빌라 밀집 지역에서는 세입자 비중이 높습니다. 실거주의무가 강화되면 이들이 단기간에 이주하거나 거주 요건을 충족시키기 어렵고, 결과적으로 정비사업의 추진이 지연될 수 있다는 것이 서울시의 분석입니다.
서울시의 제언: “수요 억제만으론 부족…공급 병행해야”
서울시는 10·15 대책의 취지에는 공감하면서도, 수요 억제 일변도의 정책은 한계가 있다는 입장입니다. 오세훈 시장은 “서울의 부동산 시장은 이미 고도화된 상태로 단순한 대출 규제나 거래 제한만으로는 시장을 안정화하기 어렵다”며, 공급 확대와 정비사업의 속도감 있는 추진을 병행해야 한다고 강조했습니다.
서울시는 특히 신속통합기획, 역세권 활성화, 재건축 안전진단 완화 등 자체 공급 정책과 중앙정부의 규제정책이 충돌하지 않도록 협의가 필요하다고 밝히고 있습니다. 이는 단순히 중앙정부 비판이 아니라, 서울시의 실질적 정책 집행력과 시장 체감 효과를 고려한 현실적 제언입니다.
결론: ‘규제 + 공급’ 균형이 시장 안정의 핵심
10·15 부동산 대책은 서울 전역을 강력히 조이는 수요 억제 정책입니다. 단기적으로는 거래량 감소와 가격 조정 효과가 나타날 수 있지만, 중장기적으로는 공급 기반 약화와 시장 경직이라는 부작용도 배제할 수 없습니다.
서울시와 오세훈 시장의 우려는 바로 이 지점에 있습니다. 정책의 실효성을 높이려면 중앙정부의 규제정책과 서울시의 공급정책이 정교하게 조율되는 것이 필수입니다. 단순한 ‘억제’가 아닌 균형 잡힌 부동산 정책이 앞으로 서울 시장 안정의 관건이 될 것입니다.